Come funziona lo sfratto e quando può essere eseguito

Ci sono vari motivi per cui un locatore può richiedere lo sfratto del conduttore occupante l’immobile dato in locazione, e tali motivi sono stabiliti dal codice civile. L’articolo 2930 del codice civile stabilisce infatti: “che in caso di inadempimento a fronte dell’obbligo di consegna di una cosa determinata, mobile o immobile, l’avente diritto può ottenerne il rilascio forzato secondo le norme del codice di procedura civile.” Da questa prendono le mosse i procedimenti per convalida di sfratto, contemplati dagli articoli 657 e successivi del codice di procedura civile.

Trattandosi di un atto giuridico, lo sfratto deve avvenire per vie legali, coinvolgendo quindi gli avvocati delle parti, e autorizzato da un giudice. Vediamo quand’è che un locatore può avanzare, nello specifico, la richiesta di sfratto e quali sono gli iter da seguire.

Quando è lecito richiedere lo sfratto

I motivi che mettono in condizione il locatore di sfrattare gli inquilini che occupano l’immobile sono sostanzialmente due, ovvero: la scadenza del contratto di locazione o in caso di morosità nei pagamenti. Altri fattori che possono aggiungersi ai due sopraccitati sono l’eventuale esigenza (motivata) del locatore di riappropriarsi dell’immobile dato in locazione o un mancato rispetto delle norme contrattuali da parte del locatario o dei locatari. Qualsiasi sia il motivo per procedere con lo sfratto, si tratta quasi sempre di un processo tumultuoso e articolato in più fasi che, per avere luogo, deve innanzitutto essere basato su un regolare contratto stipulato precedente tra locatore e locatario. Scendiamo un po’ più nel dettaglio.

Morosità, inadempienze contrattuali o necessità

Per morosità si intende il ritardo nei pagamenti del canone di locazione, fino ad accumulare un minimo di due mensilità arretrate (salvo diverse previsioni contrattuali a favore del conduttore). Per la precisione, nel caso si tratti di immobili ad uso abitativo, la legge prevede la possibilità di sfratto a partire dal 21esimo giorno di morosità oltre la data indicata per il versamento del canone di locazione.

Se invece il contratto di locazione è ancora in corso di validità e non risulta nessun ritardo nei pagamenti, lo sfratto si può richiedere nel caso in cui il locatario infranga una o più clausole previste dal contratto. Un esempio di inadempienza può essere l’attività di sublocazione se proibita dal contratto, o la violazione di eventuali norme condominiali o, ancora, danni all’immobile o un uso di questo non conforme al volere del locatore. In questo caso sarebbe più corretto parlare di risoluzione di contratto, ossia scioglimento, pur restando le procedure identiche a quelle di uno sfratto.

Infine, qualora il proprietario avesse bisogno di riappropriarsi dell’immobile ceduto in locazione per altri scopi (vendita dell’immobile, ad esempio) potrà avvalersi del “diniego di rinnovo del contratto di locazione”.

Quali spese bisogna sostenere

I principali costi da sostenere per portare avanti la procedura di sfratto sono innanzitutto le spese di giustizia, ovvero contributo unificato e marca da bollo. C’è poi da considerare la parcella da versare all’avvocato e le varie spese per le notifiche al conduttore. In ultimo, potrebbe esserci anche il costo dell’esecuzione forzata del rilascio, effettuata dal fabbro contattato o da un servizio di pronto intervento fabbro, come quello che trovi a questo link, il quale effettua questo tipo di interventi.